預售屋有消保官，老屋重建沒人管？

2023-07-20 00:07

日前鴻海集團創辦人郭台銘提出危老都更議題引發社會熱議，時代力量今（20）日針對此議題召開「預售屋有消保官，老屋重建沒人管？」記者會，並邀請房仲作家陳泰源、都更律師蔡志揚，共同說明推動都市更新與危老重建遇到的核心問題。

邱顯智表示，危老都更的速度裹足不前，解方絕對不是政府長期著墨的容積獎勵。邱點出，推動危老都更不易的原因在於民眾與建商之間的信任度不足，且法制面不夠完善，造成雙方的資訊不對稱的問題。因此，時代力量提出三大解方：
第一、預售屋有定型化契約 危老都更也需要
第二、老屋合建同樣屬於消費行為 行政院應修《消費者保護法》
第三、建商獲得更高容積獎勵　政府也應設立審查機制

針對定型化契約的部分，邱顯智說明預售屋有定型化契約，明定應記載與不得記載事項，但仍會有建商違規或發生買賣糾紛。何況是涉及開發利益更龐大的危老都更，更該有定型化契約範本，提高資訊透明度，民眾有法可循。邱認為消行政院應該要研議修消保法，將危老都更納入在內。同樣是買房，掏錢買預售屋屬於消費行為，但拿土地重建卻不屬於消費行為，尤其重建涉及的產權利益更為龐大，卻完全沒有任何保護機制，完全不合理。

最後，邱顯智強調，危老合建需要搭配審議機制，都更有政府介入的審議機制，讓公部門各單位介入審查。相較之下，危老卻沒有任何審查機制，完全仰賴地主與建商自行協商。邱指出，政府基於公益性質給予危老非常高的容積獎勵，建商獲得容獎好處的同時，政府就應積極讓公權力進行審查，多設立一層把關機制，輔導建商訂好權益分配，減少糾紛。

危老合建糾紛案《松蔦青語》受害地主戶家屬陳泰源指出，建商利用資訊不對稱，在老家參與合建過程各種坑蒙拐騙，包括坪數縮水扭曲、侵吞危老獎勵容積、契約載明的平面車位變成機械車位等。陳泰源批評，惡質建商仗著沒有刑事責任，只有民事賠償問題，就公然不按照契約走、公然違約、被動等地主先繳裁判費提告，以曠日廢時的精神折磨逼地主就範。

出版過「一次看穿都更合建契約陷阱」、專精於危老都更審約的宏道法律事務所蔡志揚律師提到，定型化契約的用意在於消彌資訊不對稱，搭配審議機制才是真正有效的把關。蔡律師舉例，過去有許多法院判決都引用大法官解釋關於「消費關係」的概念，套用在合建契約營業稅應由何方負擔的判斷上，因此要求政府訂定危老都更契約範本或「應記載事項」，不但於法理可行，且現實上也可以做到。此外，蔡律師也提出了實務上幾個常見的陷阱條文與合理條文對照，強調政府訂定危老都更契約範本或「應記載事項」，確實有其必要性。

邱顯智表示，危老都更的速度裹足不前，解方絕對不是政府長期著墨的容積獎勵。邱點出，推動危老都更不易的原因在於民眾與建商之間的信任度不足，且法制面不夠完善，造成雙方的資訊不對稱的問題。因此，時代力量提出三大解方：
第一、預售屋有定型化契約 危老都更也需要
第二、老屋合建同樣屬於消費行為 行政院應修《消費者保護法》
第三、建商獲得更高容積獎勵　政府也應設立審查機制

針對定型化契約的部分，邱顯智說明預售屋有定型化契約，明定應記載與不得記載事項，但仍會有建商違規或發生買賣糾紛。何況是涉及開發利益更龐大的危老都更，更該有定型化契約範本，提高資訊透明度，民眾有法可循。邱認為消行政院應該要研議修消保法，將危老都更納入在內。同樣是買房，掏錢買預售屋屬於消費行為，但拿土地重建卻不屬於消費行為，尤其重建涉及的產權利益更為龐大，卻完全沒有任何保護機制，完全不合理。

最後，邱顯智強調，危老合建需要搭配審議機制，都更有政府介入的審議機制，讓公部門各單位介入審查。相較之下，危老卻沒有任何審查機制，完全仰賴地主與建商自行協商。邱指出，政府基於公益性質給予危老非常高的容積獎勵，建商獲得容獎好處的同時，政府就應積極讓公權力進行審查，多設立一層把關機制，輔導建商訂好權益分配，減少糾紛。

危老合建糾紛案《松蔦青語》受害地主戶家屬陳泰源指出，建商利用資訊不對稱，在老家參與合建過程各種坑蒙拐騙，包括坪數縮水扭曲、侵吞危老獎勵容積、契約載明的平面車位變成機械車位等。陳泰源批評，惡質建商仗著沒有刑事責任，只有民事賠償問題，就公然不按照契約走、公然違約、被動等地主先繳裁判費提告，以曠日廢時的精神折磨逼地主就範。

出版過「一次看穿都更合建契約陷阱」、專精於危老都更審約的宏道法律事務所蔡志揚律師提到，定型化契約的用意在於消彌資訊不對稱，搭配審議機制才是真正有效的把關。蔡律師舉例，過去有許多法院判決都引用大法官解釋關於「消費關係」的概念，套用在合建契約營業稅應由何方負擔的判斷上，因此要求政府訂定危老都更契約範本或「應記載事項」，不但於法理可行，且現實上也可以做到。此外，蔡律師也提出了實務上幾個常見的陷阱條文與合理條文對照，強調政府訂定危老都更契約範本或「應記載事項」，確實有其必要性。